Осень

Состояние рынка офисных помещений: осень-2002 и прогноз на ближайшие

Владимир Пушкин, ведущий консультант по коммерческой недвижимости Penny Lane: — Сейчас основной спрос наблюдается в классе В, причем не в центре, а в районе третьего транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки. Даже иностранные компании сейчас понимают, что арендовать офис класса А слишком накладно, и «рабочий» (не представительский) офис может находиться и в классе В. Например, в бизнес-центре на 2-й Звенигородской, 13 недавно разместились зарубежные компании «Сити Банк», Saint-Gobain Isover, в бизнес-центре «На Войковской» — компания «Рамэнка». В принципе, класс В предоставляет арендаторам те же услуги, что и класс А, но более «потребительского» уровня: например, вместо подземного паркинга предлагаются охраняемые наземные парковки с достаточным количеством парковочных мест. Кстати, зачастую здания класса В предлагают большее количество парковочных мест. Как пример — успешность бизнес-центра «На Войковской», предлагавшегося в аренду летом этого года, определилась в том числе его просторной парковкой, рассчитанной на 200 мест при 7000 кв. м офисных площадей. В последнее время класс В все чаще «происходит» из реконструированных зданий в промзонах Москвы, активно превращаемых в новые деловые районы. Так, два последних эксклюзива Penny Lane — на ул. Бакунинской, 71 и на ул. Ибрагимова, 37/50 — получило на востоке столицы, где пока нет больших бизнес-центров (кроме бизнес-центра «На Спартаковской» с общей площадью офисов около 12000 кв. м, который успешно сдан в аренду). Поэтому ставки аренды в этом районе пока не высоки, хотя он активно осваивается в плане бизнес-недвижимости. Реконструируемые объекты имеют преимущество перед новым строительством прежде всего в достаточности территории, которая позволяет обеспечивать арендаторов необходимым количеством парковочных мест, а также возводить надземные многоуровневые паркинги (как в офисном центре на 3-й ул. Ямского поля, который активно сдавался в аренду в течение 2002 г., на 4000 кв. м офисных площадей арендаторам предлагалось 300 мест в надземном многоуровневом паркинге; другой пример — рядом с новым офисным центром на Бакунинской ул. возводится многоуровневый паркинг, которым смогут пользоваться арендаторы нового здания). Увеличение спроса на класс В непрерывно наблюдается в течение всего последнего года. Например, такие летние предложения в классе В, как бизнес-центры на 2-й Звенигородской, 13, на Шарикоподшипниковской, 13, бизнес-центр «На Войковской» на Ленинградском шоссе, 16, стр.9, на Летниковской ул., 10 общей площадью около 20000 кв.м были успешно сданы в аренду уже к концу лета. На оставшийся свободный этаж (площадью около 800 м) в бизнес-центре «На Войковской» в настоящее время претендуют несколько компаний, в числе которых ведущие мировые корпорации. Учитывая большой спрос, многие инвесторы, приобретая здания, преобразовывают их в класс В. По сравнению с новым строительством это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов. Арендные ставки в классе В в ближайшее время составляют от 350 до 450$ в зависимости от местоположения объекта. В настоящее время крупных объектов класса В на рынке нет, но имеется много предложений небольших помещений (от 50 до 300 кв.м) в различных офисных зданиях. Поэтому строится и реконструируется много объектов. В ближайшие полгода в классе В будут введены в строй следующие объекты: — на ул. Бакунинская, д. 71: общая площадь 6700 кв. м, Арендная ставка 350$ за кв. м в год, включая НДС. Охраняемая парковка на 100-120 машин. Парковка вдоль фасада здания рассчитана на 70 машин. Офисный центр располагается в непосредственной близости от третьего транспортного кольца, в 10-12 мин. ходьбы или в трех троллейбусных остановках от станций метро «Бауманская» и «Электрозаводская»; — на ул. Ибрагимова, д. 37/50: офисный центр располагается в 10 минутах пешком от метро «Семеновская». Общая площадь 18000 кв. метров. Предлагаются в аренду площади от 150 до 18000 кв.м. Строительство ведется в 2 очереди: 1 очередь (3-7 этажи и мансарда) общей площадью 11000 кв. м будут готовы под отделку в феврале 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 70 машино-мест; 2 очередь (1-2 этажи) общей площадью около 5000 кв. м будут готовы под отделку в апреле 2003 года. Охраняемая наземная парковка на 150 машино-мест. В настоящее время площади предлагаются по 290$ за кв. м в год (включая НДС и операционные расходы). Помещения предоставляются в состоянии «под отделку» (Shell&Core). Планировка помещений производится в соответствии с пожеланиями арендатора, стоимость стандартного пакета отделки включена в арендную плату; — на ул. Дубининской бывшее заводское административное здание, реконструкция. Общая площадь 27000 кв. метров. Первая очередь — реконструкция административной части здания площадью 6000 кв. м — будет запущена в апреле 2003 года. В течение последующих полутора лет будет проведена реконструкция заводской части здания, которая требует больших капиталовложений и строительных мощностей. Ориентировочная ставка аренды составит 450$, включая НДС и операционные расходы; — на ул. Т.Фрунзе реконструкция, около 20000 кв. м. Введение в строй — в марте 2003 г. Собственник предлагает несколько вариантов решения ценового вопроса для арендаторов: если ремонт проводится за счет владельца, то ставка аренды составит 350-380$ без НДС; если арендатор принимает участие в реконструкции здания, то ставка аренды составит 340-360$, включая НДС. В классе А сейчас наблюдается стабильный спрос, и ставки аренды составляют от 500$ и выше в зависимости от местоположения объекта и оказываемого в нем сервиса. В классе А сейчас активно рассматриваются арендаторами бизнес-центры, которые будут введены в строй в ближайшие полгода: — на Кузнецком мосту, 17 офисные площади от 248 до 2525 кв. м по 560$ без НДС. Подземная автостоянка и гостевая парковка; — на 2-й Звенигородской ул. площадью 16000 кв. м, с подземным и наземным паркингом. Введение в эксплуатацию — в ноябре 2002 г. Арендная ставка $530, включая НДС, коммунальные платежи и услуги охраны; — на Мясницкой ул. офисные площади от 122 до 3307 кв. м по 550$. Ставка аренды (без НДС) включает операционные расходы. Подземный и наземный паркинг; — бизнес-центр «Западный мост» на Ленинградском пр-те офисные площади от 378 до 4850 кв. м по 550$ без НДС, включая операционные расходы. Наземная охраняемая парковка на 300 мест; — «Энка» предложит рынку свое новое здание «Башня на Павелецкой» 35000 кв. м коммерческих площадей. Из инвестиционных проектов укажем офисный центр класса А на ул. Викторенко, вл. 3. Penny Lane эксклюзивно ищет соинвестора для реализации этого проекта. (9-этажный офисный центр класса А будет выстроен в непосредственной близости от станции метро «Аэропорт», в 140 метрах от Ленинградского проспекта. Общая площадь здания: 11457 кв.метров. Площадь подземной части: 2080 кв. метров. В двух подземных этажах будет расположена автостоянка на 52 автомобиля. Профессиональное управление зданием. На первом этаже предполагается размещение отделения банка. На втором этаже будут размещены конференц-зал на 120-150 посадочных мест, ресторан, кафе. Сумма соинвестиций — до $8 млн. Пропорционально вложенной сумме соинвестор приобретает площади до 6000 кв. метров. Продолжительность строительства — 18 месяцев с момента заключения договора. Вся документация на земельный участок и строительство готова. Среди последних тенденций рынка отметим увеличение спроса на большие площади (от 1000 кв. м) у крупных сырьевых компаний и других российских фирм, которые стараются объединить свои разрозненные структуры в одном здании. В последнее время мы получили несколько таких заказов: от компаний «Юкос» и «Славнефть», которые уже работали с нами; от «Independent Media», которая рассматривает вопрос о переезде с ул. Выборгской (м. «Водный стадион») поближе к центру.